央行: 银行间市场房地产信托投资基金开闸在即

由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》（以下简称管理办法）目前正在征求意见，并将于近期开展试点。这意味着由央行牵头的银行间市场房地产信托投资基金（REITs）即将开闸。

消息人士7日向中国证券报记者透露，该管理办法规定，REITs的委托方为房产商，受托方为信托公司，并通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品。在受益券到期时，委托人或第三方应当按照合同约定的价格收购受益券。

管理办法第十一条“信托财产及其登记”中明确，被委托的地产物业应当已经投入使用，具有稳定现金流，并按照住房和城乡建设主管部门的有关规定办理房地产信托登记。

第十三条“收益来源”规定，房地产信托收益由房地产物业租金收入和处分房地产物业所得构成。

锦天城律师事务所高级合伙人王祚君律师指出，管理办法规定应当办理房地产信托登记。而与管理办法配套的《房地产信托登记暂行办法》第四条规定房地产信托登记，是将“信托房地产”作为房地产所有权人。就是把信托房地产这个客体作为房地产的所有权人，直接违反我国民事法律及其基本理论，是不会为法学界和司法界所接受的。

王祚君律师建议，房地产的所有权人应该是“房地产信托或房地产信托计划”，如同美国REITs中的“商业信托”，是一个与自然人一样的可以拥有财产权利的“人”，也如同香港“领汇房地产投资信托基金”中所有权人为“汇丰信托”。

其次，第十一条、第十三条规定被委托的房地产物业“应当已经投入使用，具有稳定现金流”，收益来源包括物业租金。但如果物业租金兑付不了每年预期信托利益时该怎么办没有明确。

此外，第九条明确了委托人或担保人有回购受益券的责任，但又在第十二条对委托人或担保人的回购网开一面，规定“委托人或第三方未能按信托合同约定收购受益券时，委托人处分信托财产的情形例外。”

这就是说，委托人或担保人在信托到期时应当回购受益券，如果不回购，就处置物业。这就给委托方以很大的腾挪空间：如果房地产市场上涨，房产商可以回购物业赚取收益；如果暴跌，就可以选择不回购而是处置物业，让投资者承担损失。

王祚君律师建议，应该让提供流动性支持的第三方为预期信托利益和回购受益券提供担保，让“流动性支持”作为“收益来源”之一。